Escrituras de propiedad: costos, requisitos y cómo escriturar

Escriturar es formalizar ante notario la propiedad de un inmueble y luego inscribirla en el Registro Público de la Propiedad (RPP) de tu estado. No existe una tarifa nacional: pagas honorarios del notario, el impuesto local por adquisición (ISAI/ISABI), los derechos de inscripción del RPP y el avalúo, y el vendedor cubre el ISR cuando aplica. La firma es presencial ante notario, y el trámite se hace en la entidad donde está el inmueble.

¿Qué es una escritura de propiedad y para qué sirve?

La escritura pública es el documento que otorga y autoriza un notario público para formalizar la transmisión de propiedad de un inmueble: compraventa, donación, permuta, adjudicación, etc. El Código Civil establece, como regla general, que la transmisión de bienes inmuebles debe hacerse en escritura pública ante notario.

“Escriturar” no es solo firmar. Es el proceso completo: firmar ante el notario, pagar impuestos y derechos, e inscribir la escritura en el RPP. La escritura da validez jurídica al acto entre las partes; su inscripción en el Registro Público es lo que la hace oponible frente a terceros y te da seguridad sobre tu patrimonio.

Escritura, título de propiedad e inscripción: no son lo mismo

Mucha gente confunde estos tres conceptos, y la diferencia importa:

• Escritura pública: el documento que el notario redacta y autoriza.
• Título de propiedad: una vez inscrita en el RPP, la escritura funciona como título que acredita que eres el dueño.
• Inscripción en el RPP: el paso que hace tu propiedad oponible frente a terceros. Sin inscribir, la escritura vale entre quienes firmaron, pero no te protege frente a un tercero que reclame el inmueble.

Requisitos para escriturar

El notario integra un expediente antes de la firma. Para una compraventa te va a pedir, en general:

• Título de propiedad o antecedente de propiedad del vendedor (original).
• Identificación oficial vigente del comprador y del vendedor (original y copia).
• Boletas de predial y de agua de los últimos 5 años y constancia de no adeudo de predial y agua (original).
• Avalúo del inmueble por perito valuador registrado (Padrón Nacional de Peritos del INDAABIN o autorizado localmente).
• Certificado de libertad de gravamen del RPP (lo gestiona el notario; acredita que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos).
• Constancia de uso de suelo (la obtiene el notario).
• En condominio: escritura del régimen de propiedad en condominio y constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento.

Las partes también entregan sus datos fiscales (CURP/RFC) para que el notario calcule y entere los impuestos. La lista definitiva la fija cada notaría según la operación y la ley local, así que pide por escrito el listado y el costo antes de empezar. Con esto en orden, avanzas más rápido en el resto de trámites de tu hogar y propiedad.

¿Cuánto cuesta escriturar?

Aquí está el punto que más confunde: no hay una cifra nacional. El costo se arma sumando varios conceptos, y casi todos son locales y variables. El único componente con regla federal uniforme es el ISR, que paga el vendedor.

Ojo con los porcentajes de “gastos totales” que verás en muchos sitios (por ejemplo, 4 a 8% del valor): vienen de fuentes comerciales, no oficiales. El costo real se calcula sumando los conceptos locales de tu entidad para el año fiscal en curso. Por eso conviene pedir el presupuesto por escrito en la notaría antes de firmar nada.

El ISR del vendedor y la exención de casa habitación

Si vendes tu casa habitación, la ganancia puede estar exenta de ISR hasta 700,000 UDIs del valor de la contraprestación, siempre que la operación se formalice ante notario y no hayas vendido otra casa habitación con esa misma exención en los años previos (LISR, art. 93, fracción XIX). El excedente sí causa ISR, y es el notario quien lo calcula, retiene y entera al SAT.

Cómo se escritura paso a paso

La firma es presencial ante notario: no hay un trámite nacional 100% en línea. Para una compraventa típica, el proceso es:

1. Acuerdo y elección de notario. Pide en la notaría el presupuesto completo (honorarios, impuestos y derechos) y la lista de documentos, por escrito.
2. Integración del expediente. El vendedor entrega título de propiedad, boletas de predial y agua, y las constancias de no adeudo; ambas partes entregan identificaciones y datos fiscales.
3. Gestiones previas del notario. Solicita al RPP el certificado de libertad de gravamen, obtiene la constancia de uso de suelo, verifica que no haya adeudos de predial y agua, y da aviso al RPP sobre la operación.
4. Avalúo. Lo realiza un perito valuador registrado.
5. Firma de la escritura. Comparecen comprador y vendedor; el notario da fe y autoriza la escritura.
6. Pago de impuestos y derechos. El notario calcula y entera el ISR del vendedor al SAT (cuando aplica) y liquida el ISAI y los derechos de registro locales. Sin pagar el ISAI no se puede inscribir la operación.
7. Inscripción en el RPP. El notario presenta la escritura al Registro Público para su inscripción, dentro del plazo que fije la ley de tu estado. Esto hace tu propiedad oponible frente a terceros.
8. Entrega del testimonio inscrito. Ya inscrita, el notario te entrega el testimonio (copia certificada) de la escritura con los datos de inscripción del RPP.

Lo que sí puedes hacer en línea

• Crédito INFONAVIT: el seguimiento y la solicitud de entrega de escrituras se hacen en Mi Cuenta Infonavit, en la sección “Entrega de escrituras”.
• Consulta al SAT (vendedor): antes de aplicar la exención del ISR, se verifica si el vendedor ya usó esa exención en una venta anterior dentro del periodo previo.
• RPP en línea: algunos estados permiten solicitar certificados o consultar inscripciones por internet, pero varía por entidad.

Tiempos, vigencia y entrega

No hay un plazo federal único de escrituración. La inscripción en el RPP y la entrega del testimonio inscrito dependen del RPP de tu localidad y de la carga de trabajo del notario.

La buena noticia: la escritura pública no caduca. Acredita tu propiedad de forma permanente mientras no transmitas el inmueble. Conserva siempre el testimonio original inscrito en un lugar seguro.

Casos especiales

Vivienda con crédito INFONAVIT. Un notario incorporado al Sistema de Titulación Notarial (STN) verifica la asignación, formaliza el crédito y la compraventa, e inscribe en el RPP. Después de formalizar el crédito puedes solicitar la entrega de escrituras en Mi Cuenta Infonavit. La escritura queda bajo resguardo del notario durante 5 años; pasado ese plazo se solicita al Archivo Nacional de Expedientes de Crédito (ANEC).

Vivienda con crédito FOVISSSTE o bancario. El proceso es análogo: intervienen el acreedor y su notaría autorizada.

Inmueble sin antecedente registral. Cuando el inmueble nunca se ha inscrito, procede la inmatriculación (primera inscripción en el RPP). El trámite y los requisitos los fija la ley registral de tu estado.

Extranjeros en zona restringida. Para comprar dentro de la franja de 100 km de las fronteras o 50 km de las costas, un extranjero necesita un fideicomiso y permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.

No confundas el RPP Federal. El Registro Público de la Propiedad Federal, a cargo del INDAABIN, inscribe bienes del Gobierno Federal, no viviendas de particulares. Tu casa se inscribe en el RPP de tu estado o municipio, no en el federal.

Errores comunes que retrasan la escrituración

• Adeudos de predial o agua. Sin las constancias de no adeudo, el notario no avanza. Ponte al corriente antes de agendar la firma.
• No pedir el presupuesto por escrito. Los honorarios, el ISAI y los derechos varían por estado. Si no los pides desglosados, te llevas sorpresas al final.
• Creer que con firmar ya eres dueño frente a todos. Sin la inscripción en el RPP, la escritura no es oponible frente a terceros. La inscripción es el paso que te protege.
• Confundir escritura con título. Es la misma pieza en distintos momentos: la escritura inscrita es la que funciona como título de propiedad.
• Asumir una exención de ISR sin verificarla. La exención de casa habitación tiene condiciones (formalizar ante notario y no haber usado la exención en una venta previa). Confírmalo con tu notario antes de dar por hecho que no pagas.