Predial en Monterrey, Nuevo León: costo, descuentos y dónde pagar

Si eres dueño de una casa o un local en Monterrey, tu predial 2026 se calcula con una tasa de 2 al millar anual (0.2%) sobre el valor catastral y baja 15% si pagas la anualidad antes del 5 de febrero (o 10% antes del 5 de marzo). Lo pagas por internet con tu número de expediente catastral. Antes de seguir, conviene que tengas claro cómo funciona el impuesto en general —cómo se calcula y qué pasa si no pagas— en la guía nacional del predial; aquí nos quedamos con lo que es propio de Monterrey y Nuevo León, que tiene un par de particularidades fuertes frente al resto del país.

Cuánto cuesta el predial en Monterrey

En Nuevo León los números duros del predial no los pone cada ayuntamiento: los fija una ley estatal, la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León. Por eso la tasa y los descuentos de Monterrey son idénticos a los de Guadalupe, San Nicolás, Apodaca, Escobedo, San Pedro Garza García y Santa Catarina. Estos son los parámetros del ejercicio fiscal 2026:

El pago normal es en bimestres adelantados, a más tardar el 5 de febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre; también puedes cubrir toda la anualidad anticipada, sin recargos, hasta el 5 de marzo. La lógica es simple: entre más temprano pagues el año completo, más te descuentan, y a partir de marzo pierdes el beneficio. Los topes y el impuesto mínimo la ley los expresa en “cuotas”, una unidad de la legislación fiscal estatal .

Quién fija el valor catastral: el IRCNL

Aquí está la primera gran diferencia de Nuevo León. En la mayoría de los estados el valor catastral lo determina el municipio, pero en Nuevo León el catastro está centralizado en el estado: quien fija y certifica el valor catastral de tu inmueble —suelo y construcción— es el Instituto Registral y Catastral del Estado de Nuevo León (IRCNL), no la Tesorería de Monterrey. El municipio únicamente recauda el impuesto.

¿Por qué te importa esto? Porque si crees que el valor catastral de tu casa está mal, que la superficie registrada no coincide o necesitas una certificación del valor, el trámite lo haces ante el IRCNL, no en la ventanilla municipal. La Tesorería de Monterrey te va a cobrar sobre el valor que el IRCNL tenga registrado, así que cualquier corrección empieza en el instituto estatal.

Dónde y cómo pagar en Monterrey

El pago en línea es el camino más rápido. El identificador para consultar y pagar en Monterrey no es la “cuenta predial” que usan otros municipios, sino tu número de expediente catastral (un número ligado a tu delegación, que aparece en el recibo del predial de años anteriores). Con ese número entras a cualquiera de estos dos canales oficiales:

• Portal de predial: asp.monterrey.gob.mx/predial. Capturas tu expediente catastral, revisas el adeudo con el descuento ya aplicado y pagas con tarjeta. El propio portal advierte que funciona mejor en Chrome y puede dar problemas en Safari o Firefox.
• Módulo Digital de Monterrey, en la ventanilla digital del municipio, con el mismo expediente.

Si prefieres pagar en persona, la Dirección de Recaudación Inmobiliaria está en el Palacio Municipal (Zaragoza y Ocampo S/N, Col. Centro, tercer piso). También puedes preguntar por los teléfonos de la dirección, (81) 8130-6338 y (81) 8130-6391, o escribir a recaudacion.inmobiliaria@monterrey.gob.mx. Las delegaciones de la Tesorería suelen atender de lunes a viernes de 8:00 a 17:00 y sábados de 8:00 a 13:00 .

Descuentos y tarifas especiales para grupos vulnerables

Más allá del pronto pago, la ley estatal marca una tarifa única especial de 2 cuotas anuales para varios grupos, siempre que el beneficiario habite el inmueble, no tenga otra propiedad en el estado y esté al corriente:

• Personas de 60 años o más con ingreso propio bajo o sin ingresos, que acreditan con credencial de elector y comprobante de ingresos.
• Jubilados y pensionados con ingreso propio reducido, con documento oficial que lo demuestre.
• Personas incapacitadas físicamente para trabajar, mujeres no casadas de cualquier edad y huérfanos menores de 18 años.
• Vivienda del propietario de valor catastral bajo, sin otro inmueble en el estado.

El subsidio se acredita ante la Tesorería Municipal —bajo protesta de decir verdad de que no posees otro inmueble— y surte efecto a partir del bimestre siguiente a que se resuelva tu solicitud. Hay dos figuras poco comunes que vale la pena conocer: las personas mayores de 70 años pueden optar por diferir el pago del predial de su vivienda hasta que la propiedad se transmita (por venta o herencia), si no tienen otro inmueble y su ingreso mensual es bajo; el impuesto solo se actualiza. Y existe un descuento por ecotecnologías para quien acredite azotea o muro verde, calentadores o paneles solares, o captación de agua pluvial, aunque el porcentaje lo fija cada administración municipal .

Incentivos municipales 2026 y pago con expediente catastral

Para 2026 el municipio de Monterrey anunció incentivos adicionales a los descuentos de ley: un porcentaje extra por pagar en línea en enero, un beneficio para quienes estuvieron al corriente en 2025 y hasta un seguro de casa habitación para los primeros contribuyentes que paguen . Tómalos como una posibilidad y confírmalos en el portal o con la Tesorería al momento de pagar: lo que sí es dato firme de ley es el 15% de enero y el 10% de febrero.

Compraventa, adeudos y predios no registrados

Si vas a vender o escriturar, el notario está obligado a exigir una constancia de no adeudo del predial antes de protocolizar, así que el impuesto debe estar cubierto antes de firmar. Y ojo con las construcciones no manifestadas: si un predio o una ampliación no se registró por causa del propietario, la ley permite el cobro retroactivo de hasta 5 años. Si vas a dar de alta un inmueble por primera vez, recuerda que el registro y la valuación se gestionan ante el IRCNL (catastro estatal), y de ahí en adelante Monterrey te cobra el predial sobre ese valor.