Impuesto predial: qué es, cómo se calcula y cómo pagarlo

El predial es el impuesto anual que pagas por ser dueño o poseedor de un inmueble: casa, terreno, departamento o local. Es un impuesto municipal, así que no hay un precio nacional: cada ayuntamiento fija su propia tasa, su tabla de valores y sus descuentos. Se calcula multiplicando el valor catastral de tu propiedad por esa tasa, y casi todos los municipios ofrecen descuento por pronto pago en enero y febrero. En la mayoría de las ciudades grandes lo puedes pagar en línea en minutos con tu número de cuenta predial.

Qué es el predial y quién lo paga

El impuesto predial grava la propiedad o posesión de bienes inmuebles, es decir, terrenos y construcciones. Lo paga quien es propietario o poseedor del inmueble, aunque no viva ahí y aunque lo tenga rentado. Si eres dueño de una casa, un departamento, un terreno baldío o un local comercial, te toca pagarlo cada año.

Es una de las principales fuentes de ingresos propios de los municipios: con ese dinero se financian servicios como alumbrado, pavimentación, recolección de basura y seguridad. Por eso las tesorerías municipales insisten tanto en el pago y ofrecen descuentos para que lo cubras temprano.

Este es uno de varios trámites de la casa que puedes resolver en línea. Puedes ver el resto en la sección de trámites de hogar y propiedad.

Por qué no hay una tarifa nacional: el predial es municipal

Esta es la idea más importante de toda la guía: no existe una tasa, un calendario ni un descuento nacional del predial. La Constitución, en su artículo 115, entrega a los municipios las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria. Cada municipio propone sus tablas de valores y sus tasas, y la legislatura de su estado las aprueba cada año dentro de la Ley de Ingresos municipal.

¿Qué significa esto en la práctica? Que dos casas idénticas en municipios distintos pueden pagar montos muy diferentes, con fechas límite distintas y descuentos distintos. Por eso, cualquier cifra exacta la tienes que confirmar en tu propio municipio antes de pagar.

La Ciudad de México es un caso especial: no tiene municipios sino alcaldías, y el predial no lo cobra cada alcaldía por separado. Lo administra de forma centralizada la Secretaría de Administración y Finanzas (SAF), con base en el Código Fiscal de la Ciudad de México. Es un solo impuesto para toda la ciudad.

Cómo se calcula el predial

La fórmula general es sencilla: valor catastral × tasa − descuentos. Vamos por partes.

El valor catastral es el valor que el municipio asigna a tu inmueble. Se arma sumando el valor del suelo (los metros cuadrados de terreno por el valor unitario de la zona) más el valor de las construcciones (los metros cuadrados construidos por el valor unitario según el tipo de construcción). Ese valor catastral suele ser bastante menor que el valor comercial o de mercado de tu propiedad.

La tasa o tarifa es el porcentaje o la cuota que marca la Ley de Ingresos de tu municipio para ese ejercicio fiscal. Puede ser una tasa fija, una tasa progresiva por rangos de valor, o una cuota fija según el rango en que caiga tu inmueble. La mecánica exacta cambia de un municipio a otro.

El resultado es tu impuesto del año, al que después se le restan los descuentos y subsidios que apliquen a tu caso. No necesitas hacer el cálculo a mano: cuando consultas tu cuenta en el portal municipal, el sistema ya te muestra el monto a pagar con los descuentos incluidos.

Cuándo se paga y cómo aprovechar los descuentos

El predial es anual: cubre el ejercicio fiscal de enero a diciembre. Muchos municipios permiten pagarlo de contado (todo el año de una vez) o en parcialidades bimestrales.

La clave para ahorrar es el descuento por pronto pago. Casi todos los municipios lo ofrecen si pagas el año completo en enero y febrero, y a veces lo extienden hasta marzo. El porcentaje es mayor en enero y baja conforme avanzan los meses; pasada la fecha límite, el descuento desaparece. Si puedes, paga en enero: es cuando más te descuentan.

Cómo pagar el predial en línea

En la mayoría de los municipios grandes puedes pagar por internet desde el portal de la tesorería municipal. El procedimiento general es el mismo en casi todos:

Entra al portal de predial de tu municipio, captura tu número de cuenta predial o clave catastral, revisa el adeudo y el monto con descuento que te muestra el sistema, y paga con tarjeta de crédito o débito. Al terminar puedes descargar tu comprobante al momento. Varios municipios también tienen app propia (por ejemplo “Tesorería CDMX” o “Predial GDL”).

Si prefieres pagar en persona, también puedes hacerlo en cajas recaudadoras de la tesorería, bancos, tiendas de conveniencia como OXXO, farmacias y kioscos, según el municipio. En municipios pequeños el pago puede ser solo presencial.

Descuentos comunes (varían por municipio)

Más allá del pronto pago, muchos municipios dan reducciones a grupos específicos. Los más frecuentes son: adultos mayores de 60 años o más (a veces ligado a la credencial del INAPAM), pensionados y jubilados, personas con discapacidad y, en algunos municipios como Guadalajara, viudas y madres jefas de familia.

El porcentaje del descuento, el tope de valor catastral para tener derecho a él y los documentos que piden son distintos en cada municipio. Para aplicarlo casi siempre necesitas registrar tu situación una vez en la tesorería o en catastro, con identificación y el documento que acredite tu condición (credencial INAPAM, resolución de pensión, certificado de discapacidad).

Cómo obtener tu clave catastral o número de cuenta predial

Para consultar y pagar necesitas tu número de cuenta predial o clave catastral. Lo encuentras en varios lugares: impreso en tu boleta o recibo del predial de años anteriores, en la escritura de tu inmueble, o en el estado de cuenta o aviso que envía el municipio.

Si no tienes ninguno de esos documentos a la mano, puedes acudir a Catastro o a la Tesorería municipal con una identificación y la dirección exacta del inmueble para que te lo den. Algunos municipios tienen un buscador en su portal donde lo recuperas con la dirección. El procedimiento exacto para recuperarlo cambia según el municipio.

Qué pasa si no pagas

Dejar de pagar sale caro. Sobre el adeudo se generan recargos por mora (un interés mensual), actualización por inflación y, con el tiempo, multas, conforme al Código Fiscal de tu municipio o estado.

Si el adeudo se acumula, el municipio puede iniciar un procedimiento administrativo de ejecución: te requiere el pago y, en el peor de los casos, puede llegar al embargo del inmueble. Además, un predial con adeudos te bloquea trámites sobre la propiedad: no podrás venderla, escriturar el traslado de dominio ni obtener ciertas constancias hasta que estés al corriente. Las tasas de recargo son municipales y cambian cada año, así que se confirman en la Ley de Ingresos que corresponda.

Ejemplos 2026 en municipios grandes

Estos datos son del ejercicio fiscal 2026 y del municipio indicado. No se pueden generalizar a otros municipios ni a otros años: te sirven de referencia, pero confirma siempre en el portal de tu ciudad.

Ciudad de México (SAF). Descuento por pronto pago del 8% si pagas el año anticipado en enero y 5% en febrero. Los grupos vulnerables (adultos mayores de 60 años, jubilados, pensionados y personas con discapacidad) tienen una cuota fija bimestral de $68 cuando el inmueble de uso habitacional no rebasa los $2,808,466 de valor catastral. Se paga en la app “Tesorería CDMX” y en el portal de finanzas de la ciudad, con miles de puntos de cobro.

Guadalajara, Jalisco. Descuento del 10% por pagar antes del 1 de marzo de 2026 (el periodo de recaudación corre del 2 de enero al 28 de febrero). Los grupos vulnerables tienen reducciones fuertes según la edad: 50% para personas de 60 a 74 años, pensionadas, jubiladas, con discapacidad, viudas o madres vulnerables (inmueble de hasta $3,000,000); 60% para el rango de 75 a 79 años; y 80% para 80 años o más. El pago en línea se hace en el portal de predial del municipio con tu número de cuenta.

Monterrey, Nuevo León. Descuento del 15% si pagas el año anticipado antes del 5 de febrero y 10% si pagas antes del 5 de marzo. El impuesto se calcula aplicando una tasa sobre el valor catastral. El pago en línea se hace en el Módulo Digital del municipio.

Puebla (municipio). Para 2026 opera un Programa de Pago Anticipado con estímulos: condonación del 100% de multas y 30% de recargos sobre adeudos anteriores, del 5 de enero al 31 de marzo de 2026, además de un sorteo con premios para quienes pagan anticipado. El pago en línea se hace en el portal de predial de la capital con tu número de cuenta.

Guías por municipio y estado

Como el predial cambia en cada municipio, iremos publicando guías específicas por estado y por municipio con las tasas, fechas límite y descuentos exactos de cada lugar, además del enlace directo a su portal de pago. Mientras tanto, entra al portal de la tesorería de tu municipio y ten a la mano tu número de cuenta predial: con eso resuelves el pago hoy mismo.