Predial en Sinaloa: tasas, descuentos y dónde pagarlo

En Sinaloa el predial lo cobra la Tesorería Municipal de tu municipio, a través de su Dirección de Ingresos, pero hay una diferencia importante frente a la mayoría del país: las tasas las aprueba el Congreso del Estado, no cada ayuntamiento por su cuenta, y el fundamento es una ley estatal —la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, artículos 30 y 35— que rige a los 20 municipios. Para pagar solo necesitas tu clave catastral y no se requiere cita. Si todavía no tienes claro cómo se calcula el impuesto ni qué pasa cuando se acumulan adeudos, revisa primero la guía nacional del impuesto predial; aquí va únicamente lo que cambia en Sinaloa.

Cuánto cuesta el predial en Sinaloa

Cada diciembre el Congreso del Estado aprueba las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones que usarán los municipios el año siguiente. Al aprobar las del ejercicio fiscal 2026, el 4 de diciembre de 2025, el propio Congreso publicó las tasas del Impuesto Predial Urbano por rango de valor catastral:

Léelo con cuidado antes de sacar cuentas. El comunicado del Congreso dice literalmente “por ciento”, pero una tasa anual de 2.5% a 4% sobre el valor catastral queda muy por encima de lo que se cobra en el resto del país (lo habitual es entre 0.1% y 0.3%). Caben dos lecturas: que el comunicado use “por ciento” donde la ley dice “al millar” (2.5 al millar equivale a 0.25%), o que la tasa nominal sí sea alta y por eso Sinaloa compense con descuentos enormes, de 40% a 80%, como verás enseguida. Por eso en esta guía no vas a encontrar calculadora ni ejemplos en pesos: consulta tu monto real capturando tu clave catastral en el portal de tu municipio, que ya te muestra la cifra con descuentos aplicados.

Un detalle que conviene tener presente: 14 de los 20 municipios actualizaron sus tablas de valores para 2026 —entre ellos Culiacán, Ahome, Guasave, Navolato, El Fuerte, Choix, Sinaloa, Angostura, Salvador Alvarado, Mocorito, Badiraguato, Elota y los dos municipios de creación reciente, Eldorado y Juan José Ríos—. Mazatlán no aparece en esa lista.

Los descuentos: el modelo sinaloense de “descuento por perfil”

Aquí está la segunda gran diferencia local. Mientras en CDMX o Guadalajara el ahorro viene de un pronto pago del 8% al 15%, en Sinaloa el descuento se estructura sobre todo por tipo de contribuyente, con porcentajes mucho más altos. Así fue el programa “Inicia Bien el Año 2026” del Ayuntamiento de Culiacán, aplicable a predial e ISAI:

Combinando perfil y pronto pago, el beneficio máximo llegó a 90%. Dos cosas importantes: todo venció el mismo día, el 28 de febrero de 2026 —en Sinaloa no hay el escalón de marzo que sí existe en otros estados—, y si estás leyendo esto a mitad del año, ese programa ya cerró. El esquema equivalente del ejercicio siguiente se anuncia en enero, así que si tu meta es pagar lo menos posible, la cita mental es la primera semana de enero.

Para Mazatlán, Ahome y Guasave no publicamos porcentajes: sus portales y sus fichas oficiales bloquearon la consulta al momento de verificar, y la única nota municipal completa que se localizó es de un ejercicio anterior. Circula además en internet un esquema falso atribuido a Sinaloa (“15% en enero, 10% en febrero, 5% en marzo, 25% extra a adultos mayores”) que aparece solo en agregadores comerciales: no es oficial. Confirma el porcentaje de tu municipio en su tesorería.

Qué necesitas y cuánto tarda

Los requisitos verificados corresponden a la ficha oficial CU-16888 “Pago del Impuesto Predial” de Culiacán, en el Registro Sinaloense de Trámites y Servicios: clave catastral (original) e identificación oficial (original). El plazo de respuesta declarado es de 1 día hábil; pagando en línea, el comprobante sale al momento. El trámite no requiere cita previa y no se localizó ningún sistema de citas de predial en el estado.

Un aviso de vocabulario que ahorra tiempo en ventanilla: en Sinaloa el identificador es la clave catastral, no el “número de cuenta predial” que usan otros estados. Viene impresa en tu recibo de predial de años anteriores, y los portales de Ahome y Guasave incluyen una ayuda visual para localizarla.

Dónde pagar en línea, municipio por municipio

No existe un portal único estatal: cada municipio opera el suyo, y dos de ellos ni siquiera están bajo dominio .gob.mx, lo cual confunde a mucha gente aunque sean los oficiales.

Al 6 de agosto de 2026, el portal de Culiacán mostraba un aviso de mantenimiento. Si te lo encuentras así, la alternativa es la ventanilla de la Dirección de Ingresos.

Oficinas de la Tesorería en los municipios grandes

Culiacán abre sábados de 9:00 a 13:00, algo poco común y muy útil si no puedes ir entre semana, y suma módulos externos durante las campañas de inicio de año.

Particularidades que solo aplican en Sinaloa

El Registro Sinaloense de Trámites y Servicios (RMTyS) es una herramienta poco conocida y muy práctica: cada municipio tiene su catálogo en línea con la ficha oficial de cada trámite —requisitos, fundamento legal, domicilio, horario, teléfono y si requiere cita—. Buscas por municipio y ahí está el predial con su clave, como CU-16888 en Culiacán.

El predial urbano y el rústico son trámites distintos. En Ahome, por ejemplo, están separados: AH-14945 para el urbano y AH-14946 para el rústico. Las tasas anunciadas por el Congreso corresponden explícitamente al Predial Urbano; si tu predio es rústico, pregunta la tarifa que te aplica en la Dirección de Ingresos.

Sinaloa creció a 20 municipios. Eldorado y Juan José Ríos, de creación reciente, ya cuentan con tablas catastrales propias aprobadas para 2026, así que si tu inmueble está en esas demarcaciones, pregunta directamente en tu ayuntamiento a qué tesorería te toca pagar hoy.

El descuento fuerte se acredita, no se aplica solo. El 80% para jubilados, pensionados y personas con discapacidad exige demostrar la condición ante la Tesorería. Pregunta con anticipación qué documento te van a pedir —resolución de pensión, certificado de discapacidad, identificación— para no perder la ventana de enero y febrero por un papel faltante.

Si traes adeudo de años anteriores

La ruta sinaloense para regularizarte es esperar la campaña de inicio de año: en Culiacán, durante febrero de 2026 se condonó el 100% de multas y recargos de 2025 y ejercicios anteriores, y el beneficio se combinaba con el descuento por perfil sobre el principal. Es, con diferencia, el mejor momento para ponerte al corriente. Mientras tanto, consulta tu saldo con la clave catastral en el portal de tu municipio: ahí ves el detalle por año y decides si liquidas ahora o esperas la siguiente campaña. Ten en cuenta que el adeudo sigue generando recargos y que un predial no pagado te bloquea la escrituración o la venta del inmueble.